QUÉ IMPUESTOS DEBO PAGAR A LA HORA DE COMPRAR o VENDER UNA VIVIENDA?

Los impuestos que deben tenerse en cuenta en una operación de compraventa varían en función de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano:


Vivienda nueva


Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): lo paga el comprador exclusivamente en la transmisión de una vivienda nueva, es decir, en la primera entrega de la vivienda realizada por el promotor/constructor al comprador. Tiene un tipo impositivo del 10%.




En una venta de vivienda entre particulares NO se aplica el IVA.


Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): 
grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y administrativos) en transmisiones de inmuebles no exentas de IVA. 

Su base de cálculo en las hipotecas es la responsabilidad hipotecaria y, en la primera transmisión de compra de una vivienda, el precio que aparece en la escritura pública.

Lo debe pagar el comprador del inmueble y el tipo impositivo es según la comunidad Autónoma:

MADRID: Tipo general 0.75%

0,4% para viviendas con protección pública mayores de 90 metros cuadrados útiles y Viviendas libres con importe escriturado menor o igual de 120.000 €.
0,5% para viviendas con protección pública mayores de 90 metros cuadrados útiles y Viviendas libres con importe escriturado mayor de 120.000 € y menor o igual de 180.000 €.
0,75% para viviendas con protección pública mayores de 90 metros cuadrados útiles y Viviendas libres con importe escriturado mayor de 180.000 €.

Su base de cálculo en las hipotecas es la responsabilidad hipotecaria y, en la primera transmisión de compra de una vivienda, el precio que aparece en la escritura pública.



Vivienda de segunda mano

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): grava la compraventa de viviendas de segunda mano o sucesivas (no las de vivienda nueva, que tributan por IVA). Lo debe pagar el comprador de la vivienda y tiene un tipo impositivo que oscila entre el 6% y el 8%, en función de la comunidad autónoma. El impuesto debe abonarse ante la Delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente, siendo la base de cálculo el precio de compra que aparece en la escritura pública.



Un particular mayor de 65 años vende su vivienda habitual. ¿Debe tributar por la ganancia patrimonial generada?

No, la ganancia patrimonial generada por la venta o donación de inmuebles por contribuyentes mayores de 65 años que constituyan su vivienda habitual en el momento de la transmisión o hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión, está exenta de IRPF.

Todo ello, con independencia del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que corresponda.



Vivienda nueva y de segunda mano

Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO): tiene un tipo impositivo del 1% y se tributa cuando se solicita un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda nueva o usada.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía): es un impuesto municipal que grava el incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la venta. 

La plusvalía va a cargo del vendedor en caso de compraventas (una sentencia reciente del Tribunal Supremo ha ratificado que el promotor de viviendas nuevas NO puede cargar la plusvalía sobre el comprador).

En el caso de transmisión de vivienda por herencia o donación, el sujeto pasivo es quien adquiere la vivienda. Se debe abonar en el plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de transmisión de la propiedad, excepto en el caso de herencias, que el plazo es de seis meses a partir de la fecha de defunción (prorrogables a un año si así se solicita por escrito dentro de los seis primeros meses). Es necesario presentar el comprobante del pago para poder inscribir la compraventa en el registro.


No está sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

El valor de los terrenos en las transmisiones de inmuebles, vendrá dado por el valor que tenga el mismo en el momento del devengo a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (valor catastral del terreno).

Sobre el valor del terreno en el momento del devengo se debe aplicar el porcentaje anual que determine cada Ayuntamiento. Cuando el terreno en el momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral en dicho momento, el Ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.

El porcentaje se obtendrá de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto el incremento del valor. Para determinar el porcentaje anual aplicable a cada operación concreta y el número de años por los que se ha de multiplicar dicho porcentaje anual, sólo se considerarán los años completos que integren el periodo de puesta de manifiesto del incremento de valor, sin que a tales efectos puedan considerarse las fracciones de años de dicho periodo, (hasta un periodo máximo de 20 años). El Ayuntamiento fijará el tipo de gravamen, sin exceder del 30%.


Otros Impuestos que no gravan en la compraventa pero tienen que estar pagados para poder realizarla.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): es un tributo municipal que grava el valor de los inmuebles de naturaleza rústica y urbana situados en los respectivos municipios y la ley estipula que corresponde pagar al propietario del inmueble en fecha uno de enero.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF):  la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda en el año 2015, se debe declarar en el Impuesto de la Renta del correspondiente ejercicio fiscal, y se integrará en la base imponible del ahorro del IRPF.


Para calcular la ganancia patrimonial se resta el valor de transmisión del valor de adquisición.

Se aplicarán los siguientes tipos de gravamen sobre la ganancia patrimonial obtenida:

Ayudas a la compra de vivienda usada  

No obstante, para los inmuebles adquiridos con anterioridad a la fecha del 31 de diciembre de 1994 el cálculo se realiza del siguiente modo:

A la parte proporcional de ganancia patrimonial para los días transcurridos desde la adquisición de la vivienda hasta el 19 de enero de 2006, se le aplica un coeficiente reductor según el año de adquisición.

A la cantidad resultante se le suma la ganancia patrimonial correspondiente a los días transcurridos desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de venta.

El importe obtenido tras sumar todos los elementos patrimoniales, siempre que no exceda un máximo de 400.000 euros, tributarán aplicando los tipos de gravamen mencionados anteriormente.



¿Conoces las circunstancias en las que no tributa en el IRPF la venta de una vivienda habitual? Lee el siguiente post:

 



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